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2018年樓市巨變 去三四線城市買房的人醒醒吧!

2018-01-11 07:32:49 和訊名家 
文丨子木 來源丨子木聊房
文丨子木 來源丨子木聊房

  不可否認,2017年中國房地產的這輪“強勢去庫存”史無前例。政府去杠桿,百姓加杠桿,移花接木,堪稱完美。

  本來三四線城市可以成為中國安居樂業的最後一方凈土,然而現在也跟著一線二線玩起了房價遊戲。

  結果老大老二發現情況不妙,提前剎了車,但他倆卻因為“底盤太高”,飄了起來~

  有些“專家”說,三四線房價飆漲的邏輯主要在於需求隨著調控從一線到二線再到三四線的溢出效應。

  那麽17年貧困縣的房價翻番又怎麽解釋?再溢也不可能溢到貧困縣吧。除非大批的年輕人選擇提前回家養老。

  三四線城市房價飄起來後,背後接盤的卻是收入不高,承受風險能力很差的老百姓(603883,股吧)。

  在聽了大家的故事之後,感慨頗多,所以筆者決定做一期文章,幫助大家看清三四線城市房價瘋狂背後的本質,在三四線城市置業有一個更好的選擇。

  

  奇怪的房價

  大家有沒有發現,2017年後中國三四線的房價很奇怪。

  就是房價先漲起來,然後才有了交易量。

  這也就是說,房子在交易量低迷的情況下,房價竟然暴漲了。這完全不符合“供需關系”的市場經濟規律。

  其實換個層面也很好解釋,因為中國房地產市場並不能稱作是真正意義的完全交易市場。

就像之前有人問任老,中國的房價會暴跌嗎?任老說:“在中國,不讓你買房,也不讓你賣房,都不讓你交易了,還跌個屁啊,別的國家做不到,我們就可以。”
  就像之前有人問任老,中國的房價會暴跌嗎?任老說:“在中國,不讓你買房,也不讓你賣房,都不讓你交易了,還跌個屁啊,別的國家做不到,我們就可以。”

  所以三四線房價瘋漲的起因是莊家故意把價格擡高,制造上漲預期吸引散戶入場,然後擊鼓傳花,一棒接一棒的傳下去

  至於用什麽手段拉高的,很簡單,棚改。

2018年樓市巨變,去三四線城市買房的人醒醒吧!
  這裏,大家要留意一個詞,叫做“

  棚改貨幣化安置”。

  以往,政府拆掉棚戶區,會給你換一套安置房,這叫“實物安置”;而現在,都流行給你一筆補償款,你自個兒拿去買房吧。

  貨幣化安置的比例,在一二線城市中大約只有20%,但在三四線城市已高達80%。至於今年房價飆升的典型三線城市蕪湖,“貨幣化安置”的比例是100%!

  這筆錢可不是個小數字,那麽政府從哪搞到這麽多錢?

  這背後,又有央媽的貢獻。在2014年年底的時候,央媽大筆一揮,在國開行等金融機構中,搞出了一個叫PSL的東西來幫地方政府推進棚改。

  PSL,中文名應該叫“抵押補充貸款”。你別管他名字有多洋氣,實質就是一種期限長、利率低的貸款。

  大家都知道,影響房價的短期因素,其實是貨幣。如今央媽正在不斷收緊貨幣,但是通過這個PSL,依然可以給地產市場送錢。

  這錢有多少?筆者查了下,截止 2016 年末, 央行PSL 余額為20526 億。

  換句話說,兩年來,央行為房地產市場定向放水2萬億,而且主要都流向了三四線城市。

然後你就看到,在一二線城市普遍限購、限貸、限售、限價,資金鎖死的同時,三四線城市的房價水位漸漸擡高,領漲了今年樓市的下半場。
  然後你就看到,在一二線城市普遍限購、限貸、限售、限價,資金鎖死的同時,三四線城市的房價水位漸漸擡高,領漲了今年樓市的下半場。

  其中漲得最多的三四線城市所在的省份是山東,例如威海、膠州、濰坊、臨沂等城市。

  原因也很簡單。

  因為山東省已經連續3年,蟬聯棚戶區改造任務的全國冠軍了。

  記得在當初7,8月份,三四線城市漲勢最猛的時候,有朋友咨詢我說:“保定的房價已經漲到2萬了,再不買可能還會漲,就再也沒有機會上車了!”

  我當時送給他一句話,“

  保定,作為一個工業起家的城市,現在還在環保大潮中風雨搖擺,憑什麽支撐這麽高的房價?憑愛嗎?”

  

  滿滿的愛

  可能這份愛,只有三四線城市的人才能真正的體會到。

  “棚改貨幣化安置”自啟動以來,仿佛一夜之間很多人都成為了被親戚羨慕的拆遷戶。

  但實際上是,有些三四線城市的拆遷戶可真笑不出來。

  再拿保定舉例子,保定旁邊有一個清苑縣(現保定清苑區),經過這輪大漲後,房價從7k飆升到1萬左右,但是人均工資水平僅在3000左右。按照100平米的房子算,購房成本直接增加了30萬,購房平均時長足足拉升了10年…

  是不是貨幣化安置補給的拆遷費又送進去了?

  更令人感慨的是,有的縣城農村宅基地不準建房不準翻蓋。

  不想挪窩的老人和換不起房子的中年人只能選擇城中新蓋的商品房,且低樓層買不起,只能去沒有電梯的高樓層。未來的生活你可以想象一下。

  所以表面看,拆遷完成以後,新房子都有人住了,老城區和農村改建成商業用地風景區了。城市一派新氣象,人人贊不絕口。

  實際上,原本不打算換房的中老年人也不得已把積蓄搭進了房市,空房有了接盤俠,政府就完成了去庫存的任務,業績也就做出來了。

  其實所謂“棚改”,我總結的話就是:

  沒有需求,我就硬硬給你制造出一些需求出來,好為市場去庫存,而去庫存又是為了趕快固定超發的貨幣,並且準備在全球性金融危機來臨前消滅掉這些超發的貨幣。

  上面冠冕堂皇,下面竭澤而漁。

  那麽,這份愛你能受得住嗎?

  

  何如此瘋狂?

  之前和朋友討論這個話題的時候,他反駁我說:“

  這輪三四線上漲瘋狂的程度已經遠超預期,絕非只有棚改和政府拉升房價這麽簡單。”這話我同意。

  要知道在化學裏面,一個公式要想快速發生反應,務必是要加入催化劑的。

  房產市場同理,三四線房價上漲的催化劑其實就是所謂的“有錢人”。

  而且這個“有錢人”分為兩類,一類是“真有錢人”,另一類是“真有房人”。

  “真有錢人”不必多說。對於那些人均工資3,4千的三四線城市來講,手上可以拿出錢來買房的人大部分是有些積蓄的小生意老板。

  隨著房價上漲,這部分人把所有流動資金投進了樓市,因為對於三四線城市,投資產品少之又少,而且大漲的機會更是屈指可數。所以,話不多說,一頓買買買,至於泡不泡沫,反正生意夥伴老王買了。

  而“真有房人”,可以用“南京萬人搶房事件”說明白,而且這裏務必要提一下。(畢竟1.2萬人寒風中夾著全款買房,這種事情歷史上少見。)

有人問,咋那麽有錢呢?動不動就是500~1000萬的,而且還是在限貸限購的情況下。剛需是不可能掏出這麽多錢的,能出的起這麽多錢的早就付首付買房了,誰還會拖到今天。
  有人問,咋那麽有錢呢?動不動就是500~1000萬的,而且還是在限貸限購的情況下。剛需是不可能掏出這麽多錢的,能出的起這麽多錢的早就付首付買房了,誰還會拖到今天。

  這裏面就要引入兩個概念,第一個概念是有房人士,第二個概念是住房抵押貸款。

  我們知道,從01年開始,住房市場開始飛速發展,到17年已經歷經了16年的時間,裏面有多少人,當初只是買1~2套房,有的是為了結婚用,有的是買了改善房。

  但是這些房產,如今價值都上漲10~15倍,當初看起來如天文數字的貸款,如今只是毛毛雨,你能想象一個500萬的房子,裏面只掛了幾萬元的貸款嗎。

  那麽再引入第二個概念,住房抵押貸款,這批人看中了新房的套利機會,但是手裏沒有現金,怎麽辦,火速還清老房子的貸款,然後去銀行做抵押,這個抵押率是多少呢,6~7成。

  也就是說一個500萬的老房子,能貸出來300~350萬元現金,貸款第一年還只需要付利息,不需要還本金。這樣的房子弄2套去做抵押,那就是600-700萬現金!

  這個時候去搶新房啊,越大越好,越大賺的越多,先押600萬現金在銀行卡裏,然後去搖號搶房,500萬的房子直接搶,只要搶到,轉手就能賺100~150萬,何樂而不為呢,膽子大一點1000萬的房子都敢搶。

  其實,01年到14年買房的人,基本上都有這個能力玩這一套把戲,換句話說,在手裏幾乎沒有現金的情況下,南京有1套房,就敢去搶300~500萬的房子,有2套房,1000萬的都敢去搶,完全是空手套白狼的遊戲,無風險套利。

  這就是南京萬人全款搶新房的幕後故事。

  總的來說,萬人全款搶房,裏面真正有全款的人很少,大部分都是通過抵押貸款從銀行套錢出來。而這萬人裏,是首套剛需的不是很少,是幾乎沒有,大部分都是用父母甚至爺爺奶奶的身份去購買的,純粹是炒房。

  這個道理同樣適用於三四線城市。在房價上漲的情勢下,一二線的一部分人用已有的房子去銀行做抵押,然後投機在市場上購進新房賣出套利。

  只不過同樣的把戲用錯了場景,那麽結果可想而知。

  

  瘋狂的結局

  有人說,對於大多數三四線民眾來說,房價的漲跌也不重要,因為大多數都只會買一套房,在房價大周期下,你的房子漲了,其它房子也漲了,你的房子降了,其它房子也降了。我不明白,這個是什麽道理。

  “房價漲跌,在於杠桿”。而什麽叫杠桿呢?

  就是我看到一個東西投資一塊錢,能夠賺兩塊錢,我有一萬塊,能夠賺兩萬,但我覺得這個東西發展潛力巨大,我就拿十萬塊錢去借了一百萬,然後本來只能賺二十萬的,現在就能賺兩百萬,聽起來是不是美滋滋?但這是在上漲的情況下。

  杠桿增大了收益,也增大了風險,也是十萬塊錢,沒有杠桿,虧本了你只需要虧五萬塊錢;因為杠桿,現在你可能要虧五十萬。

  本金沒了大不了重頭再來,但突然就負債幾十萬對於大多數人來說還是很難接受的。

  就例如棚改這個事兒,以前回遷還可以保證你在原地有原來的面積可住。

  現在是另買新房要一萬一平,而且是大套間每間一百平以上,而你的平房老屋只有二十平,每平補你八千元,你還得負債八十多萬才能有個住的地方,你說你一個中老年人,月入四千,掏完棺材本還得欠人家幾十萬,這還怎麽生活?

  

  三四線的未來

  再來看中國房地產市場。截止目前為止,一二線和部分三四線任務完成的不錯,去庫存效果顯著。

  年中漲起來的一部分三四線城市有些現在已經開始回落。

  但是還有部分三四線城市和縣城還存在大量庫存。

  所以,2018年,這些城市和縣城還將繼續把擊鼓傳花的遊戲玩下去。至於是哪些城市,太多也說不完。

  但筆者會給你以下幾點建議:

  1.“

  棚改貨幣化安置”,只是短期內急劇釋放了剛性住房需求。棚改規模越大,地方房價泡沫越大。棚改透支的是未來幾十年的居民勞動力。

  2.“

  人口凈流出”這個指標,對於三四線城市來講是致命的。拿哈市來講,雖然現在房價還在漲,但是人口還是在不斷地向一二線大城市遷移。如果你所處的三四線城市房價還在上漲,現在入場,未來降價都未必能夠賣的出去。所以大家還是要理性分析,看下自己所在城市的具體情況。

  3.一定要明白“不賺最後一個銅板”的道理。在這些城市房子比較多的朋友,不妨在高位拋出一兩套,去一二線城市上車。相信後者的增值潛力,大概率會超過前者。

  5.如果你所處的三四線城市或者縣城還沒有開始漲價,是剛需的話就盡快上車吧,畢竟結婚娶媳婦兒,房子是基礎。

  6.至於還想在這些三四線城市搞房產投資的朋友,省省吧,不妨把錢放進一二線,給中國百姓安居樂業最後的凈土留個機會吧。

    本文首發於微信公眾號:富爸爸窮爸爸。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:趙然 HZ002)
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