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驚現“人口斷崖” 北京上海房價還撐得住嗎?

2018-03-12 18:57:59 和訊名家 
  新年伊始,北京和上海都宣布:常住人口出現了下降!

  中國只有兩個城市受命嚴控人口增長,就是北京和上海。2017年,北京還實施了較大規模的疏解人口的行動。

  北京和上海公共服務資源是全國最好的,發展機遇是全國最多的,這兩個城市的人口真的這樣容易下降嗎?下面,讓我們通過官方公布的“另類數據”,來做一個分析。

  先來看一下北京的情況。

  根據北京市統計局公布的“2017年統計公報”,年末全市常住人口2170.7萬人,比上年末減少2.2萬人。年末全市戶籍人口1359.2萬人,比上年末減少3.7萬人。

  也就是說,官方的數據顯示,北京2017年人口是下降了的。而在幾年前,北京人口曾以每年50到80萬的速度增長。

  但有一點你要註意:中國的人口普查是每10年才進行一次,所謂普查就是“數人頭”,這個統計才是最準確的。普查一般是“逢10之年”進行,比如2010年、2020年。在兩次普查之間的“逢5之年”會有一次1%的抽樣調查,被稱為“小普查”。至於普通年份,只能是估算。

  所以,2017年北京的常住人口是估算出來的,肯定不準確。而且這些年小產權房、軍產房、商務公寓等“特殊住房”越來越多,統計流動人口就變得更加困難。

  但我們可以通過“另類數據”來估算人口的變動趨勢。比如小學生、初中生人數,這兩類學生屬於義務教育階段,在大城市基本上100%的入學率,因此具有可比性。此外,對於一線城市來說,幼兒教育也接近100%的普及率,也有可比性。

  至於居民生活用水、用電量,以及生活垃圾處理量,都可以估算出人口變動趨勢。當然,政府還掌握農副產品的消耗量,這也可以判斷人口變動趨勢。

  下面,讓我們比較一下2017年和2016年北京“三類學生”(幼兒園、小學、初中)的招生數、在校生數,看看北京的人口變動趨勢:

類型 2017 2016 增減比例
小學招生數 15.8 14.5 +9.0%
小學生總人數 87.6 86.8 +1.0%
初中招生數 10.3 9.2 +12%
初中生總人數 26.6 26.8 -0.7%
幼兒園招生數 17.7 15.3 +16%
在園幼兒總數 44.6 41.7 +7.0%
註:表格裏單位為“萬人”,數據來源北京市統計局官網。

  可以看出來,在上述6類數據裏,只有“初中生總人數”出現了微弱的下跌,至於三類學生在2017年的招生數(這個是最敏感、最有價值的),則都出現了大幅上漲,其中“幼兒園招生人數”飆升了16%,“小學招生人數”上升了9%,“初中招生人數”上升了12%。

  所以,我們不僅可以判斷出北京人口仍然在快速增長,還可以判斷出這個城市的人口年輕化的趨勢很顯著,因為“幼兒園兒童”的增速,顯著超過了小學和初中。

  另外,北京統計局在“2017年統計公報”裏還告訴我們,2017年北京的居民家庭用水6億立方米,增長13.1%;城鄉居民生活用電218億千瓦時,增長11.6%

  因此,北京常住人口在2017年是增長的,而且增長幅度還不算小。

上面是北京樓市2017年的數據,可以看出,2017年住宅竣工面積大幅減少了50%以上。如果人口繼續增長,而樓市供應量繼續大幅減少,將會發生什麽情況,是可想而知的。
  上面是北京樓市2017年的數據,可以看出,2017年住宅竣工面積大幅減少了50%以上。如果人口繼續增長,而樓市供應量繼續大幅減少,將會發生什麽情況,是可想而知的。

  再來看看上海。

  在“2017年統計公報”裏,上海給出的常住人口數據是2418.33萬人,2016年是2419.70萬人,也就是說上海常住人口在2017年也出現了1萬多人的下降。

  下面我們看看校生人數的變動情況:

遺憾的是,上海沒有公布“三類學生”中“在園幼兒”的情況,初中生和小學生的招生情況也沒有公布。只公布了“總人數”和當年“畢業生人數”。
  遺憾的是,上海沒有公布“三類學生”中“在園幼兒”的情況,初中生和小學生的招生情況也沒有公布。只公布了“總人數”和當年“畢業生人數”。

  在4類“義務教育階段學生人數”的統計中,都出現了下滑的現象。由此可見,上海常住人口下降,可能是真的。

  在用水方面公布了如下數據:全年供水總量為31.01億立方米,下降3.2%;售水總量為24.52億立方米,下降2.8%。其中,工業用水量、生活用水量分別為4.53億立方米、19.99億立方米,分別比上年下降6.1%和2.1%。

  需要提醒大家的是,上海的“生活用水量”和北京的“居民生活用水量”是不同的統計口徑(如果按照上海的口徑,北京2017年生活用水14.7億立方米,增長2.4%)。

  在用電方面,上海2017年“城鄉居民用電”同比增長了5.1%。考慮到冬天比較冷,用電量的輕微上升未必意味著人口增長。

  綜合上海小學生、初中生人數,以及用水用電量看,上海常住人口在2017年出現輕微下降,或者基本上零增長,還是有可能的。但北京肯定是增長的,而不可能是下降的。

  “一線城市”中的另外兩個——深圳和廣州,其官方公布的2017年常住人口增長量分別是62萬人和45萬人,位居全國第一和第二。

  其實廣深官方的“常住人口”數據也都不準確,如果按照小學生人數從多到少來排序(2016年數據),應該是廣州>上海>深圳>北京。需要說明的是,上海小學是5年制,在上述排序的時候換算成了六年制。2016年,四大一線城市的小學生人數,都超過86萬人,但都低於96萬人。

  如果不出意外,2017年深圳小學生人數,應該超過了“換算成6年制”的上海(廣深2017年的數據還沒有公布)。

  也就是說,目前廣深的小學生人數,很可能都已經超過了京滬。

  至於四個城市每天的實際生活人口,可能都在2500萬到3000萬之間。某大運營商采用大數據的分析顯示,深圳在2017年11月,日平均生活人口是2500萬(其中2200萬常住人口,300萬訪客和過客),而且高度穩定。

  上海限制人口流入的力度遠沒有北京大,但上海人口增長乏力,卻已經是事實;而北京雖然強力限制人口流入,但2017年人口仍然“極有可能”出現了大幅增長。京滬的人口競爭力差異,看來是非常顯著的。

  至於兩地樓市,都可以中長線看好。

  北京未來極有可能成為中國唯一的“超一流城市”,這個城市目前聚集了全球最多的世界500強總部,對此很多人不服氣,認為大多數是國企。這固然沒有錯,但問題是目前全球220個獨角獸企業,北京占了四分之一;全國的獨角獸企業,北京占了超過一半。北京的新經濟上的活力,沒有任何一個城市可以相比。

  至於上海,雖然經濟結構有老化之憂,但仍然牢牢把控著國內城市最高的定位,匯聚資金總量雖然低於北京,但超過香港,顯著超過廣深。在獨角獸企業數量上,雖然沒有辦法跟北京比,但並不亞於深圳和杭州。中國內地第一個“自由貿易港”將落戶上海,中國面向新時代的“中國國際進口博覽會”將落戶上海,上海永遠不缺機遇。所以,即便上海從“搶人時代”進入了“選人時代”,人口增長偏慢,但樓市仍然可以看好。只是,上海真的要小心深圳和杭州了。

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(責任編輯:趙然 HZ002)
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