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為什麽人口凈流出的三四線城市,房價還在暴漲?

2018-04-11 08:01:44 和訊名家 

  2017年是中國房地產調控最頻繁的一年,取得的效果是顯而易見的。

  一月份,國家統計局公布成績單,15個一線與熱點二線城市中有9個城市的新房價格,均跌回了一年前。

就在一片祥和的背後,沒能入統計局法眼的三四線城市卻迎來了一波暴漲,甚至不少貧困縣房價直接翻番。
  就在一片祥和的背後,沒能入統計局法眼的三四線城市卻迎來了一波暴漲,甚至不少貧困縣房價直接翻番。

  我身邊有一位朋友是江西撫州人,江西本來就不富裕,每年會有大量的人口流失到廣州、深圳、上海。

  撫州這座城市在江西也不出挑,去年他感覺上海買房無望,打算回老家買房,一開始認為撫州人均工資不過2000-3000元,房價應該不超過4000元吧。

  回家一看,撫州的幾個新區房價8000打底,靠萬達的穩穩破萬!

  重點是,價格這麽貴,搶的人還不少!

  很多專家解釋,是一二線人口回流造成的房價溢出效應。我認為是一方面,但不是主要方面。

  從這些城市的人口統計來看,是負數,人口凈流出!而且案場的接盤俠絕大多數是收入不高的本地客。

  貳

  那麽三四線城市房價瘋狂的原因到底是什麽?

  答案其實很老套:通貨膨脹、貨幣超發。

國家超發的貨幣可不會人手一份,排排坐,分果果的加在工資裏。一線城市離中央最近,國企銀行事業單位高新產業都能第一時間拿到錢,錢再流向房地產,所以一線城市房價奇高。
  國家超發的貨幣可不會人手一份,排排坐,分果果的加在工資裏。一線城市離中央最近,國企銀行事業單位高新產業都能第一時間拿到錢,錢再流向房地產,所以一線城市房價奇高。

  天高皇帝遠,三四線城市沒有地位沒有產業,超發的貨幣流到老百姓(603883,股吧)手頭上只有一種途徑,那就是——棚改!

這裏給大家普及一個詞,叫“棚改貨幣化安置”。
  這裏給大家普及一個詞,叫“棚改貨幣化安置”。

  以前,政府拆遷,會給你換一套安置房,這叫“實物安置”。而現在,都流行給你一筆補償款,你自個兒拿去買房吧。

  貨幣化安置的比例,在一二線城市中大約只有20%,但在三四線城市已高達80%。至於今年房價飆升的典型三線城市蕪湖,“貨幣化安置”的比例是100%!

  拆遷款的數目可不小,但架不住會印鈔的央媽啊。

  2014年底,央媽在國開行等金融機構中,搞出了一個叫PSL的東西來幫地方政府推進棚改。

  PSL,中文名應該叫“抵押補充貸款”。實質是一種期限長、利率低的貸款。雖然貨幣在不斷收緊,但是通過這個PSL,央媽依然可以給親兒子房地產輸血。

  截止 2016 年末, 央行PSL 余額為20526 億。也就是說兩年時間,央行為房地產市場定向放水2萬億,而且主要都流向了三四線城市。

然後你就看到,在一二線城市普遍限購、限貸、限售、限價,資金鎖死的同時,三四線城市的房價水位漸漸擡高,領漲了今年樓市的下半場。
  然後你就看到,在一二線城市普遍限購、限貸、限售、限價,資金鎖死的同時,三四線城市的房價水位漸漸擡高,領漲了今年樓市的下半場。

  然後你就看到,三四線城市原本的市中心房價平平,鳥不拉屎的郊區新房卻貴的要死。

  然後你就看到,郊區新房案場每天客戶絡繹不絕,且都是不缺錢的土豪。

  整個2017年,漲的最猛的三四線城市在山東,威海、膠州、濰坊、臨沂。

原因很簡單。山東省連續3年,蟬聯棚戶區改造任務全國冠軍!
  原因很簡單。山東省連續3年,蟬聯棚戶區改造任務全國冠軍!

  “棚改貨幣化安置”自啟動以來,“拆”字就等於中大獎,“拆遷戶”儼然就是人人欣羨的土豪!

  殊不知,吃了多少,就要你吐多少!

  以撫州為例,市中心房價7千,拆一平賠6000,市中心大都是面積小的公房,60平打底,也就是36萬。

  然後去郊區想買個90來平的小三房,隨隨便便也要80多萬。拆遷分的36萬也就將將夠首付!

  房子是稍微大了一些,但偏啊!而且不僅拆遷款沒了,現在還倒欠銀行50萬,平均工資3000,刨去生活,三十年的房奴生涯是跑不掉了。

  所以表面看,拆遷完成以後,新房子都有人住了,老城區和農村改建成商業用地風景區了。城市一派新氣象,人人贊不絕口。

  實際上,原本不打算換房的中老年人也不得已把積蓄搭進了房市,空房有了接盤俠,政府就完成了去庫存的任務,業績也就做出來了。

  在這個全民china dream的時代,想安安靜靜住在老公房裏過小日子是不行的,每個人必須為了實現民族的偉大復興而奮鬥終生!

  而所謂“棚改”,總結下來就是:

  沒有需求,我就硬給你制造出一些需求,好為市場去庫存,而去庫存又是為了趕快固定超發的貨幣,並且準備在全球性金融危機來臨前消滅掉這些超發的貨幣。

  叁

  三四城市群眾的購房意識往往是後知後覺,被他人帶動起來的,而且在選貨的能力上也稍顯不足,尤其喜歡跟風買房。

  如果在周邊親友和朋友都開始買房或者討論房價的時候,那麽自己也會被動的置身在這種氛圍中,一旦得知誰誰家買房了,漲了,賺錢了。沒有拆遷款,借錢也是要跟風的。如此一來,典型的擊鼓傳花模式形成,房價想不漲都難。

為什麽人口凈流出的三四線城市,房價還在暴漲?
  第二個房價暴漲的原因實際上是資產荒,就是比較安全的高收益的資產越來越少了,為什麽?

  大家看一下國內金融市場理財收益率的數字就可以看到了,目前不僅是投資的資本回報率,實體經濟投資的資本回報率不斷下降,一年期的理財產品的收益也在不斷下降,目前已經破了4%了。

  在這種情況下,你要尋找一種高收益的理財資產是很困難的,那麽更多的錢因為它的成本比較低,就是機會成本比較低,它就進入了房地產市場,去博取房價可能上漲帶來的收益。

  在2015年下半年到現在實際上居民貸款當中的長期貸款占比在不斷的上升,這塊基本上全部都是房貸。這是一個因素,我找不到更好的理財產品,在國內。

  同時我們現在資本流動的不自由,那麽資本管制就使得中國居民在人民幣貶值預期的壓力下面,缺乏海外資產配置的充分渠道。在這種情況下,只能在國內的資產裏面進行選擇,而國內的資產相對安全的就是一線和二線的地產,至少在中國居民的心目中是這麽認為的,好歹一棟房子在那裏。

  第三個原因,實際上去年也就是2016年一整年,我們股票行情的變化使得股票投資對居民的吸引力也大幅下降。

數據顯示,其實從2014年開始股市和房市出現了一個翹翹板效應,這個翹翹板效應實際上就是資產轉換的一種關系。這種關系也就是股市不行的時候,大家還是去投房市吧。股市很好的時候,會有一部分資金從房市流出到股市,這就是翹翹板關系。
  數據顯示,其實從2014年開始股市和房市出現了一個翹翹板效應,這個翹翹板效應實際上就是資產轉換的一種關系。這種關系也就是股市不行的時候,大家還是去投房市吧。股市很好的時候,會有一部分資金從房市流出到股市,這就是翹翹板關系。

  這所有的因素都證明了最近兩年房地產的暴漲不是來自於人口的遷移,也不是來自於土地供給的收緊,不是來自於消費性的需求,而純粹是投資性的需求。

  而投資性的需求是由寬松的流動性加上資產荒,加上資本外流的不便利,這三個因素共同構成了大量的閑置資產,居民資產不得不流向地產。

  目前的地產有沒有泡沫呢?大家都知道,慢變量,就是你的消費需求推出來的價格是實價,為什麽?因為無論房價再怎麽漲,不可能把它賣掉搬到街上住,無論房價怎麽跌,也不可能把它賣掉租房子住。

  但是如果你持有的房子只是一個投資性的資產,你有十套、二十套,房價漲的時候你會增加購買,房價跌的時候你就會大肆拋售。

  所以作為投資性的房產本質上和股票沒有什麽區別,房市和股市是一回事,只是周期不一樣。

    本文首發於微信公眾號:說錢。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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