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落戶新政攪動西安樓市,現在上車合適嗎?

2018-04-14 10:49:09 和訊名家 
  作者 | 錢哥

  ID | 說錢(ishuoqian)

  最近微博上有一個段子,關於西安“搶人”的:

  去西安走親戚,警察問:“你是西安人嗎?”

  “不是,我來走親戚的。”

  “帶回派出所,符合親友投靠落戶條件。”

  去西安火車站轉車,警察問:“你什麽學歷?”

  “本科。”

  “帶回派出所,辦學歷落戶,火車票錢報銷。”

  街上閑逛,警察問:“你是西安人嗎?”

  “行了,我是本地的。”

  “帶回派出所,讓外地的大學同學來接你,然後同學落戶。”

  雖然段子有點誇張,但總體上還是反映了西安在吸引人才落戶方面出手之狠。

  就在3月末,西安又加大了人才落戶的力度,提出“全國在校大學生僅憑學生證和身份證即可完成在線落戶西安”。政策一出,創下一天8000余人落戶新記錄。

  得益於寬松的落戶政策,2018年1月到3月,已有24.5萬人遷入西安,直逼去年全年西安落戶數量。

  壹

  落戶人口增加之後,帶來的直接後果之一就是西安的房價暴漲。

  來自安居客的統計數據顯示,3月西安房地產均價11190元/㎡,較2017年年末上漲7.7%。新公布的樓盤預售信息也表明西安樓市進入“量價齊升”狀態。

  去年進入西安樓市的,現在睡覺都能笑醒了,還沒進場的現在進場還有得賺嗎?或者說西安樓市的春季上漲行情還能持續嗎?

  要想清楚這個問題,首先得知道西安樓市為什麽會有春季行情。

  這種行情主要來自於西安樓市短期的供需不平衡。

  從地產咨詢公司創典全程公布的數據來看,2017年西安普通住宅處於供不應求的狀況,經過測算,2017年西安現房缺口496.44萬㎡。

2017年市場房子不夠賣,部分購房者只好推遲購房時間,2018年年初上市的新房又較少,造成了樓市的供給短期不足,加上大量人口落戶西安,購房需求增加,階段性供需不平衡產生,從而導致恐慌性購房。
  2017年市場房子不夠賣,部分購房者只好推遲購房時間,2018年年初上市的新房又較少,造成了樓市的供給短期不足,加上大量人口落戶西安,購房需求增加,階段性供需不平衡產生,從而導致恐慌性購房。

  三月份不少樓盤遭到清盤就是源於此。

  貳

  但是這種房價的高增長能否持續卻不好說。

  一方面,根據西安市2018年各房地產企業報送的審批計劃,西安市主城區及長安區計劃上市260多個項目,商品住房約2600多萬㎡。

  加上2017年房地產存量1092.76萬㎡,二者相加,2018年西安房地產市場上可供出售的房屋面積總量為3789.76萬㎡,比2017年多出近一倍。如果將可供出售的二手房面積算進去,供給會更多一點。

  所以總體來看,西安2018年的住宅供應量還是充足的,不會像2017年那樣出現房荒。

  另一方面,西安的落戶人口數量能不能保持前期這種大規模也不好說。

  畢竟,不止是西安,包括武漢、南京、成都、長沙、天津在內的諸多二線城市都不遺余力在搶奪人才,吸引落戶,未來這些城市會不會出臺比西安更優厚的落戶優惠尚未可知,所以未來西安的落戶人口能否像大家預期的一樣持續增加還是未知數。

  一般人在考慮要不要落戶一個城市的時候,能不能買上房也會成為一個非常重要的考量因素,畢竟落戶就是為了安定下來,要想安定下來房子必不可少。恰巧在房價收入比上,西安房價收入比5.87,此項數據與成都、長沙相比並不占優勢。

  因此,西安未來的人口流入能否符合預期也是未知數。

  從西安市公安局的宣誓和各種口號也能看出來,要想完成預期的落戶數量指標還是有一定難度的。否則就不用這麽興師動眾,不遺余力了不是?

  即使按照前三月的落戶人口增速計算,西安全年將凈增80萬人口。一般人均住房建築面積33.4㎡,如果新落戶人群年內全部購房,需要住房面積將是2672萬㎡。西安的住宅供應也是足夠的。

  叁

  此外,西安政府對樓市的調控也並沒有放松,雖然落戶政策所吸引的人口流入,在一定程度上確實緩解了限購等調控政策對樓市帶來的不利影響,但這並不意味著限購松綁,畢竟 “房住不炒”是大的調控方向。

按照西安的調控政策,外地人要想在西安買房,必須要連續繳滿24個月的社保或個人所得稅,或者要不然就直接落戶西安。
  按照西安的調控政策,外地人要想在西安買房,必須要連續繳滿24個月的社保或個人所得稅,或者要不然就直接落戶西安。

  另外,西安有規定,新房自購房之日起5年方可交易;二手房拿到證之後的2年方可交易。在此之前只能通過出租房子獲取部分收益了。這一條還是很有殺傷力的,畢竟五年之後,房地產市場的行情誰能說得準呢?

  肆

  總結來說,就是如果說要在西安買房的話,要區分一下是剛需買房還是只想做投資。

  如果是剛需,那麽最好趁早入場,畢竟早買晚買都要買。如果是投資的話,勸你謹慎一點。

    本文首發於微信公眾號:說錢。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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